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2020-02-23 15:01 理财规划小编
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  我认为疫情之后还是会回到一个两极分化的走势,并且下跌的空间不会非常大!

  第一,2015年的金融牛市+国家去库存的计划推动了短期一波大级别的房地产牛市。
 
  我们可以看到在2015-2018年的时间里,全国大部分的城市已经出现了房价暴涨的局面,并且涨幅达到了100%以上,非常高,这是金融牛市+去库存+后期跟风炒作的结果。
 
  因为房价的短期涨幅看金融,金融有大牛市,后期房价上涨的概率和空间就较大,无论从2007年的牛市,还是2015年的牛市,都可以看出这样的规律。
 
  但同样的,短期暴涨之后,如果没有金融牛市的继续支撑,房价也很难有继续上涨的动力,所以,在近期没有牛市的力量下,房地产其实已经短期见顶,并且透支了未来很大一部分的空间。
 
  第二,2019年已经出现了局部地区的回调,大部分城市的补跌正在路上!
 
  我们可以看到,在2019年开始,大部分的一线和新一线城市已经出现了一个明显的回调,并且回调的幅度在15%~25%左右。
 
  而对于那些三四五线城市来说,其实并没有看到这样的现象,而且还是有房价高高在上,但是却有价无市的情况出现。
 
  这意味着,在大部分一线和新一线房价出现了率先回调的带头作用下,未来绝大部分的三四五线城市会进入一个跟随补跌的趋势。而从2019年的成交量和环比下跌城市数量上来看,我们也已经看到了这样的苗头出现。
 
  历史上一线城市的价格是比二三四五线城市的价格环比增幅更高的,但是如果出现了所谓的“倒挂”现象,就一定不会持续。
 
  我们可以看到从2017年下半年开始,一线城市的房价同比上涨幅度已经略低于二三四五线城市,而这种现象在2018年更加明显。
 
  所以,一旦房产的炒作风头过去,那么势必会回到一个正常的轨道,这种“倒挂”自然会消失,那二三四五线的房产自然需要补跌。
 
  第三,这次肺炎疫情后中国的房地产价格会降多少?
 
  1、要记住,中国的房地产黄金周期已经结束了,因为房价长期上涨看的是人口,而人口红利已经在前几年见顶,上一轮的出生潮也出现了消失。
 
  再加上未来中国老龄化非常严重,其实大部分的年轻人不缺房子,所以,房子已经不是改善、刚需的必需品,甚至出现了供大于求的状态。只不过大家目前还处于一种想要靠着房产致富的炒作观念里,所以,还未出现大跌。
 
  但长远来看,房价的走势会越来越平稳,甚至产生分化!
 
  2、未来的房价会根据人口和城市来划分。
 
  也就是说,对于那些有人口红利支撑、流入,有资金扶持,经济发展较好、较快的一线和新一线城市,会处于一个长期温和上涨的趋势。
 
  而对于那些人口处于净流出,配套、薪资水平、经济发展等较弱的三四五线城市,则是会进入一个回调的周期,并不会看到像之前10-20年一样大幅暴涨的局面。
 
  因此长期来看,中国的炒房黄金周期已经结束,未来将会有分化的行情出现!
 
  3、疫情对于房地产是一个短期的“考验”,长期来看还是会进入两极分化的走势。
 
  我们可以从上述我提到的许多论点里得到一个结果,那就是:
 
  ①一线和新一线率先在2019年调整了,空间已经很大,因此,此次的疫情对于它们房价下跌的影响很小,而疫情结束依然会回到一个上升通道;
 
  ②对于三四五线城市来说,2020年本来就是一个应该进入补跌的周期,而疫情的加入,无非让这个时间来得更快一些,幅度有所扩大。所以,我们看到了恒大这类大佬集团,已经率先打出“优惠降价”的措施,实则只是把后期补跌的空间拿到了现在作为“引诱大家买房的条件”而已。所以,对于二三四五线来说,疫情会造成短期的房价回落,疫情结束后会有震荡、滞涨的局面;
 
  其实这个问题我们可以从2003年非典的情况来得出一个结论,在2003年非典时期房地产就因为疫情的原因短期出现了回调,但是回调的空间也是可控的,而且疫情结束后,房价依然回到了之前的趋势和轨道之中。
 
  所以,此次的疫情其实和非典差不多类似,对于房价的影响也是短期的,长期依然会根据人口政策而转变。
 
  结论:
 
  这次肺炎疫情后中国的房地产价格会降多少?从房地产的属性和对于经济目前的支撑来看,我认为恒大的“7.5折优惠”已经很能够说明问题。
 
  所以,疫情对于大部分三四五线地区的房价会有20%~30%的回调影响,30%为极限,在高容易引发金融风险。
 
  对于前期已经回调充分的一线和新一线城市来说,影响的空间就很小了,也许只有不到10%,甚至更少。
 
  而后期,无论是一线、新一线、还是二三四五线,其实都还是会根据人口进行演变!

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